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地産基金的交易模式及代表案例分享!

時間: 2019-03-27 17:48:57 來源:   網友評論 0
  • 地産基金是私募股權基金中的重要一支。受宏觀經濟環境、房地産政策等影響,地産基金的發展受到了限制,但是房地産是國民經濟的支柱産業,規模、增速可觀,地産基金仍将存在極大的發展空間。而,現在房地産的新風口--城市更新,作為具有靈活性的地産基金,将會有所受益。

導讀

 

地産基金是私募股權基金中的重要一支。受宏觀經濟環境、房地産政策等影響,地産基金的發展受到了限制,但是房地産是國民經濟的支柱産業,規模、增速可觀,地産基金仍将存在極大的發展空間。而,現在房地産的新風口--城市更新,作為具有靈活性的地産基金,将會有所受益。

 

1、地産基金可靈活介入房地産開發、運營,這是地産基金興起的重要原因之一。



在房地産開發建設階段,銀行向開發商發放項目開發貸需要滿足四證俱全在開發商尚未拿到四證階段的資金需求,可以由地産基金給予支持。其中,地産基金最為活躍的業務節點便是在“土地投标-拿地階段。

 

2、在設計地産基金方面,根據參與機構、形式的不同,地産基金的代表模式如下:

 

模式1



模式2



模式3



設計地産基金構架,需要符合資管新規,主要涉及如下規定:

 

【負債杠杆】 每隻私募産品的總資産不得超過該産品淨資産的200%,分級私募産品的總資産不得超過該産品淨資産的140%;


【打破剛兌】分級資管産品不得直接或間接對接優先級份額認購者提供保本保收益安排;

 

【多層嵌套】金融機構不得為其他金融機構的資産管理産品提供規避投資範圍、杠杆約束等監管要求的通道服務。資産管理産品可以再投資一層資産管理産品,但所投資的資産管理産品不得再投資公募證券投資基金外的資産管理産品。

 

3、地産基金常見的風控手段,如下表所示:



4、地産基金往往存在“名股實債”的問題,但,根據《證券期貨經營機構私募資産管理計劃備案管理規範第4号-私募資産管理計劃投資房地産開發企業、項目》的規定,限制“以名股實債的方式受讓房地産開發企業股權”。為規避“名股實債”的法律障礙,現行操作,一般從“合夥人份額轉讓”入手。



原退出路徑-違反了“名股實債”的規定:



5、案例:易居中國-諾亞财富TOP50地産母基金



交易結構:

 

① 由Top50房地産商作為有限合夥人認購基金份額,每份7500萬元,最高可認購不超過2億元的份額。易居中國旗下管理公司則作為普通合夥人,最高可認購不超過2億元的份額。易居中國旗下管理公司則作為普通合夥人,持有基金1%的份額。認購完成後,基石基金将彙集全部的Top50房地産商的資金用于認購母基金份額。


② 基石基金認購母基金15億元的劣後級LP份額,諾亞财富負責向社會投資人募集認購不低于15億元的優先級LP份額。歌斐資産則作為母基金的普通合夥人,持有母基金1%的份額。

 

③母基金份額認購完成後将達到30億元的規模,分别投資于項目子基金或設立項目公司以開發Top50房地産開發商的地産項目。

基金的投資交易安排:

 

【期限】母基金的存續期為5+1+1年,其中3年為投資期,投資期内基金可重複投資。5年為投資退出封閉期,期滿5年後投資人可以選擇退出投資。基金投資退出封閉期屆滿後可延長2次,每次可延長1年為限。


【規模】母基金目标規模30億元,基石基金作為劣後級LP認購15億元,社會投資人認購15億元(由諾亞财富負責募集社會投資人)。


【投資門檻】根據交易結構的設計,母基金的全部資金将按項目類别,分别投向具體的項目子基金或項目公司。按照母基金投資範圍的要求,被母基金直接投資的項目公司或通過子基金間接投資的項目公司必須達到如下門檻:近3年平均資産負債率不高于80%;近3年平均銷售額不低于80億元;近3年平均淨資産不低于50億元(根據不同基金的風險偏好設定)。


【退出方式】投資期一般為3年,投資方式有股權投資、債權投資或夾層投資,投資期屆滿後,基金将通過以下方式實現收益:出售項目子基金份額;出售項目公司股權資産;出售項目資産等多種方式退出并分配。

 

【收益分配】基金實現收益後,基金将共進行兩輪收益分配:


第一輪分配:首先分配給全體LP,直至所有LP均收回投資本金。

 

其中:優先分配給社會投資人(優先級LP),直至其積累分配所得達到年化收益率12%;再分配給基石投資基金(劣後級LP)和普通合夥人,直至其累積分配所得達到年化收益率12%。

 

第二輪分配:将可分配餘額按有限合夥人95%、普通合夥人5%的比例分配,分配給有限合夥人的收益由社會投資人和基石投資人再按3:7的比例進行分配。

 

基金分配收益後基石基金作為劣後級LP獲得收益,向基石基金投資資金的Top50地産開發商将按約定獲得基石基金的大部分收益。

 

(文章來源:投資并購風險管理、彙垠澳豐。感謝作者辛勤原創!)

 

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本文來源: 作者: (責任編輯:七夕)
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