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任志強PK鐘偉:房地産雙軌制下的調控、房價和地産股

時間: 2018-01-30 13:38:30 來源: 新浪樂居  網友評論 0
  • 尤其在2017年以後,90平米、70平米的比例很高。但是去年賣的房子,在這麼多年裡比例最低,現在大家都在做大房子了。

任志強:去年我們産生的房子裡面90平米以下的住房是20年以來最少的一次,換句話說就是大家都住好房子、大房子了。90平米以下的房子,尤其在2017年以後,90平米、70平米的比例很高。但是去年賣的房子,在這麼多年裡比例最低,現在大家都在做大房子了。


文章:任大炮昨天首次說房價會更多城市下跌,不再說房價會一直上漲了!

來源:新浪樂居 新時代 新思路 第九屆中國地産領袖年會


任志強PK鐘偉:說透2018的中國房地産

2018-01-27 11:32:25 來源:新浪樂居


“新時代新思路”第九屆中國地産領袖年會今日舉行。在本次會議上,華遠集團前董事長、華本企業家俱樂部榮譽理事長任志強對話北京師範大學金融研究院中心主任鐘偉,就房地産領域最熱的五個議題進行激烈的探讨,為觀衆奉上一出精彩絕倫的讨論會。


一、2018年中國樓市究竟會怎麼樣?

任志強:政府對政策的把控将決定2018年樓市,重要節點是2018年全國兩會。

鐘偉:基于中央政府和地方政府的博弈,2018年樓市調控基本穩定,被迫會有松綁。


二、地産股在2018年走勢如何?

任志強:地産調控将深刻的影響地産股走勢。日前,北京共有産權地産流拍,這是市場對政策的反映,政策和市場配合好,地産股就會好。

鐘偉:2018年一季度會比較好,尤其内房股。在排行榜上第11到第50名的房企非常有潛力,重點是那些綜合運營能力較強、市場認可度更高、不以純住宅擴張的增長企業。


三、2018年是否會出台房産稅,它跟房價有什麼關系?如果落地,會在何時?

鐘偉:房産稅落地絕無可能。

任志強:中國人其實一直交房産稅,新的房産稅出台,首先要減少現在繳的一些稅費。房産稅不僅僅是立法上那麼簡單,還涉及中國人的實際情況。它跟房價是兩回事兒,距離出台還早着呢。


四、中國将進入存量地産時代,在地産管理模式,兩位覺得該如何去做這個事情?

任志強:中國進入存量市場,還有很長時間,新房市場需求仍然巨大。

鐘偉:中國房地産市場即将進入分化時代,豪宅需求,城市更新帶來的改善需求,農村人進城購房需求,每個群體的購買能力都不同,要知道房子賣給誰。


五、日前,國土部稱:政府将不再是居住用地唯一提供者,那麼中國的房價會降嗎?

任志強:1982年修改《憲法》就是把土地變成公有制,這次如果把土地變成私有制,那就大變了。我隻聽說國土資源部長說政府不再控制土地,或者不再單向控制土地供應了。是不是暗示着我們《憲法》要修改,這個搞不懂,因為都是當官的事。

如果發生這種變化的話,可能你們現在猜的什麼都是錯的。因此我們要看看最終《憲法》修改成什麼樣,才能決定2018年最後發展什麼樣。


鐘偉:調控會基本穩定,但被迫放松,如果再不放松,中央政府和地方政府自己就下不了台。房産稅是調控房地産的長效機制,這純屬瞎掰。根據過去十年的經曆,政府壟斷導緻了房價上漲。未來供應主體多元化,這會改變壟斷格局。不過,在土地用途、年限等方面會出現稀奇古怪的事情,可能會造成一定的混亂。


任志強:我隻聽到鐘偉說房子還會漲價。


以下為對話實錄:


主持人:鐘偉教授是昨天晚上重感冒,今天到這兒來,掌聲送給他。今天在場壓力最大的是我,因為我主持這場論壇。大家都知道我們在2017年博鳌年會上,任總、鐘教授有一場PK,鋪天蓋地的媒體報道。鐘偉隔空怼任志強,今天我們把兩位請到現場,來一次面對面的。任總、鐘教授,我想我們今天我代表華本企業家俱樂部的群體,我們準備了五個問題。現場來一個任總PK鐘教授。今天圍繞五個話題,請大家認真聽。在場的每位嘉賓今天隻有一個責任,你們是裁判。我們在現場準備了兩份禮物,今天任總跟鐘教授的PK總共五個問題,每個問題會用掌聲的熱烈程度來代表誰獲勝。我直接來第一個問題,我們談談當下的房地産形勢。2018年、2019年,當下的之中限制政策,限貸、限賣,會變嗎?會放松嗎?2018年整個房地産的趨勢會有什麼變化,上市公司有什麼排名?先請任總。

  

(一)PK ROUND 1 房地産調控會放松麼?房價會漲麼?

任志強:我數學學得不好,他剛才提了幾個問題?我覺得隻有一個問題,好像有無數個問号,我也搞不懂回答哪個。

  

主持人:當下的各種限制政策會放松嗎?

  

任志強:這是第一個問題。

  

主持人:2018年整個房地産的量價趨勢。上市公司的排名。這是一個大的問題。

  

任志強:我回答哪個問題?這三個問題根本不着邊,互相之間沒有任何的關系,我覺得房地産,top10、top30、top50已經說完了,不會有太大的改變,所以這個問題問單總就可以了,剛才說過了。政策會不會變,我覺得已經說清楚了,我們姚總已經說了十九大很重要的幾個目标,主要矛盾已經發生改變了,已經替你回答完了。還有什麼問題?量價,量肯定是比今年好,章總已經說了,不給錢,那量就會少一點,老百姓也沒錢,不給老百姓貸款。去年占到50%左右,企業占48%,今年如果不給錢的話量就會下降,這是很簡單的事情。但是量下降,不一定價格就下降。2014年我們是量下降了,但是2014年的房子是漲價的,因為量下降和房子漲價不漲價沒有太直接的關系。但是如果政府說高價不準賣,那結果可能就是看得見的都是降價的。前年大概超過萬元的城市隻有19個,去年超過萬元平均房價的城市隻有41個,去年隻有9個城市是下降的,但是他們價格下降都是政府按着的。今年可能要按着的話,下降的程度就會多一點。因為不按着就反彈了,所以他可能還要按着。我覺得姚總剛才說了一個問題大家應該清楚,姚總說現在是不平衡,不是沒房子住了,是要住好房子。去年我們産生的房子裡面90平米以下的住房是20年以來最少的一次,換句話說就是大家都住好房子、大房子了。90平米以下的房子,尤其在2017年以後,90平米、70平米的比例很高。但是去年賣的房子,在這麼多年裡比例最低,現在大家都在做大房子了。

  

但是如果政府使勁壓着價格?大家會做好房子嗎?做不了好房子就做爛房子,那做爛房子的話和十九大說的又不一樣了。所以如果嚴格按照十九大的說法大家要拼命蓋好房子,那就得賣高價。好房子賣低價誰還買?但是這個矛盾怎麼處理?我個人一直覺得可能要開兩會之後,因為他們要修改《憲法法》,我們得看看《憲法》修改成什麼樣,1982年修改《憲法》就是把土地變成公有制,這次如果把土地變成私有制,那就大變了。我隻聽說國土資源部長說政府不再控制土地,或者不再單向控制土地供應了。是不是暗示着我們《憲法》要修改,這個搞不懂,因為都是當官的事。

  

如果發生這種變化的話,可能你們現在猜的什麼都是錯的。因此我們要看看最終《憲法》修改成什麼樣,才能決定2018年最後發展什麼樣。謝謝。

  

主持人:每位嘉賓一個問題5分鐘的回答,問一下鐘教授。

  

鐘偉:謝謝,我的态度還是很端正,認真回答你三個小問題。首先别指望《憲法》跟土地私有化有什麼關系,這個不着調的。《憲法》主要寫主席新時代社會主義思想,跟國有的關系不太大,這是一個。第二個,剛才講到調控政策會不會有所松動,我個人傾向于認為還是會的。為什麼今年會有所松動?去年年底的經濟工作會議貨币是緊的,管住貨币的緊閘門。财政也是緊的,指優化支出結構,跟2016年的經濟工作會議的措施是完全不一樣的。土地和房地産調控這塊前面還是老套路,多剔除供給,滿足多層次的需求,最後還有一個就是分清中央政府跟地方政府的事權,實現差别化的調控。現在兩會還沒開,大家要争自己兩會中的位置,所以目前的政策是最緊張的政策。開完兩會該幹活的時候心态就不一樣了。

  

為什麼要留下房地産調控的餘地呢?市場在緊繃,開開發商的資金鍊和地方政府的資金鍊哪個更緊。因為地方政府在過去2010年到2017年土地财政收入大約是27萬億,地方政府左手靠土地,右手靠舉債。現在舉債不行了,如果限價的措施過于嚴厲的話,在一線城市大量的商品房不能獲得預售,地方政府就沒有辦法希望開發商賣掉存貨,看誰的資金鍊更緊。

  

第三個價格的趨勢,2018年的價格走勢還是很明朗的。明朗化的原因在哪裡呢?如果看新房的話,新房有一個指标,2017年商品房一共銷售了大概16億多平米,竣工大概9億多平米,消費比接近2,這個數據跟2010年的三季度、四季度接近的,2010年三四季度的時候開發商做的主要工作就是組織客戶排隊,任意漲價。其實現在也處于現在的狀态,也處于暗示着一個前景,就是如果政府不調控、不限價新房的話,新房有可能有巨大的漲幅。二手房情況同樣,如此看鍊家的委托比,就是一套房挂出來有幾個買家想看,正常是4,目前接近5了,也就意味着兩三個月之後,像一線城市的二手房的價格也可能會漲。所以總體上新房價格今年有巨大的上漲壓力,但是地方政府面臨的調控壓力不會讓市場漲那麼高,二手房的市場在五六月份會上漲比較明顯。

  

我們反思2016年、2017年以來的調控,給窮人的房子哄擡物價,給富人的房子打折。這個調控主要是有問題的。所以我不知道未來的後續調控怎麼能下得來台?正确的姿态不是這樣的,正确的姿态應該是窮人買中低價的房子,采取限購的措施。政府還要額外加5%到10%的稅,這樣可能更好一點。

  

主持人:謝謝鐘教授,我總結一下,任總說看兩會,看改《憲法》,鐘教授的意思是調控會繼續。

  

鐘偉:調控會基本穩定,但被迫放松,如果再不放松,中央政府和地方政府自己就下不了台。

  

任志強:我隻聽到鐘偉說房子還會漲價。

  

(二)ROUND2 地産股:内房股的白馬股


下面進入到第二個環節,任總,我再修整一條規矩,每人5分鐘,你們兩位有互相打斷對方的一次機會,這個機會可以累計。第二個問題,我們不談房價,談談地産。這是一個問題,我要闡述一下這個話題,2018、2019年,我們不談地産,談房地産。地産有什麼樣的機會?大家知道地産和地産股的走勢并不完全一緻,有時候地産好的時候地産股不漲,地産停的時候地産股暴漲。今年縱觀港股就很大,融創,一路上漲。上市公司房企應該怎麼安排資金計劃,總體來講就是談談地産股。第二輪,我們把話語權交給鐘教授。

  

鐘偉:好的,謝謝。第一個,就是看股市首先得看一下世界經濟處于怎樣的階段,主席在APEC會上講世界經濟處于上升期,所以其實經濟是上升期。上升期的時候肯定是資産價格,尤其是權益類是最好的。所以總體上來講今年的股票市場是溫和的牛市,如果說規模以上的工業企業盈利增長今年假定是5%到15%,股票市場應該也能漲這麼多,這是第一。

  

第二,股票市場今年上半年的運行特點,海外市場要好一些,境内是大票要比小票好一些。就房地産的情況來講,價格是升的,銷量不一定能上去。地産股來講,我個人更看好就是模式的變化。恒大、碧桂園、融創,去年都做得不錯。但是房地産行業可能要重新反思一下,你高速擴張的方式、在三四線城市廣泛布局的方式,高流轉、高銷售的方式,是不是還能持續?也許過去是輕資産,未來你要考慮留一些優質重資産。也許過去是以銷售創新為主,而現在可能更多的通過複雜的資管計劃,換取非銷售的現金流。過去特别強調行業排名,強調快投,未來可能是快投也要、利潤也要,模式是在變的。根據這樣的思路,我個人認為今年在房地産股的表現來看,可能在一季度表現會比較好。因為港股的房地産已經差不多了,我現在更看好的内房的白馬股,白馬股就是别排名前10,排第11到第50的,有一定規模的,而且市場份額在擴張的,同時這些企業并不僅僅以快消式的主張為主,他們是以有運營能力的,他們的估值更有餘地,擴張業績彈性更有餘地,市場的認可度也更高。所以我個人覺得這些企業更喜歡一些。他們當下還需要做幾件事情,第一個要做的事情就是你得看看人民币在升,不要以為人民币在貶。2025以前人民币1:5總是可以的吧,因此現在的這個時間,如果在元旦前已經到海外借了美元債了你牛,如果現在正準備債美元債,你不錯,如果還不動手,下半年可能外管局和人民銀行不一定鼓勵海外到去發美元債,所以現在是個好機會,别指望國内的金融體系。

  

第二個,我們得看看現在在體量大當中,既然要做非銷售式的,政府要做,肯定是政府這一塊的資金要做,比如說開行的PSL,這幾年已經投了3萬多億了。所以未來中國的房地産一定會成為雙軌制。以前是走市場的,未來有一部分是非市場的,你肯定要考慮非勢場怎麼做,比如說政府,跟政策性金融機構合作,開辟一個新的天地。

  

所以總體來講,我個人覺得上半年的内房股,尤其不是以快速住宅擴張為主的内房股,在今年上半年在股漲方面還是有非常大的優勢的。

  

任志強:我覺得鐘教授說境外的上市公司股票漲得快,他應該快,因為從1月份看境外市公司,境外融資的成本都比在境内的融資成本低。而且,境外融資沒有受到境内章總講的一大堆條件的約束。所以境外上市公司境外融資的能力擴張了,而且擴張不是一倍。比如潘石屹從境外借一大堆美元,後來我看他的利息支出是零,因為人民币漲了,所以就少花錢了,把利息消滅掉了。因此境外上市公司情況會比境内上市公司情況好。換句話說,隻要政府想管,基本上都不差。隻要政府不管或者管不了都是好的。

  

鐘偉:政府也想管。

  

任志強:政府的心特别好,好的不得了。我昨天在會上說的,布萊爾當首相的時候提出一個,為了讓老百姓看病更方便,所以老百姓預約的時候,醫生必須在48小時和病人見面,挺好的,保護病人。他就沒想到醫生可以不接電話,結果所有預約人都是兩年約不上,十年約不上,因為醫生不接電話。如果把預約人都時間安排滿了,突然有個人病了來到醫院以後誰給他看病?所以布萊爾出了一個非常好的主意,結果他改了規定。因為在一個複雜的世界情況下,隻要單一政策為單一目标出發,都是适得其反的。

  

最近台灣出現了一件事,立法院為了保證工人的權利,說加班就得給四倍的錢,一個小時頂四小時,說保護工人。工人說這個政策多好啊,結果所有的工人都不加班了,老闆請臨時工也不請你,因為我要請你得花四倍錢。政府是好心,幹的都是壞事。所以台灣立法院又修改規定,這個不靈了。類似的情況還有一大堆的例子。所以,按照市場規律的辦法去辦事。為什麼中國的房地産政策調控會造成大量的人離婚呢?

  

主持人:跑題了。

  

任志強:我覺得和我剛才說的兩個案例是一樣的,隻有好心不行,還要想想除了好心以外能不能符合現實社會的需求。我剛才也說了,如果都限制價格不讓賣高價,怎麼可能出來好房子呢?因為你的價格不行了,我不能用好材料了,建大房子不能用好産品了,因為你控制的價格我達不到。所以這還是個問題。我覺得最危險的就是我們的共有産權房流标了,投标沒人投了。也看到很多租賃性租房的也流标了,如果都是說不流标,那政府就覺得他的政策是對的,如果都流标了,就說明政府得重新動動腦子,不要僅想着我的出發點是好的,還得想着社會環境和影響是好的。否則指标漲不上去。

  

主持人:謝謝,剛才鐘教授打斷一次機會,但是打斷失敗,你再補上。

  

鐘偉:沒有補充了,因為任總常是答非所問。我想說的是,之所以内房股過去幾年漲的沒有境外好,證監會實際上有責任。因為證監會很大的特點就是有點不識金鑲玉,BAT一個都不在中國,都在國外。這樣怎麼能搞成一個資本市場強國呢?這是不行的。


 ROUND 3 房地産稅會落地麼?

主持人:第二個話題也探讨完了。雖然第二個話題是鐘教授的強項,因為他是北京師範大學金融研究中心的主任。剛剛應該是柴總做裁決誰的掌聲大。第二次,我把這個機會讓給單主席,馬上準備鼓掌了,看誰的回答大家更滿意。請台下評委單主席。這輪任總獲勝,前兩輪話題1:1平。進入第三個話題,談談房産稅。有人說今年房産稅會落地,任總不一定贊同。房産稅跟房價有什麼關系?如果要落地大概何時落地?怎麼落法?具體會怎樣收?歡迎鐘教授回答。

  

鐘偉:謝謝,我也聽說今年房地産稅要落地,這是絕對不可能的,因為政府做事有時候也要依照法律,當然有時候也不一定依照法律,比如說限購和限制交易就不一定對。因為商品房其實不屬于政府定價,也不屬于政府指導價格,無論是中央還是地方政府關于限購或者限制交易的圍繞商品房的做法,是不是違反了《價格法》的第23條,有可能是違法的,但是也做了。

  

關于房産稅可能是這樣的,它需要通過一系列的環節,第一個環節人大要立法,立法之後列入2018年的重要工作,然後開始做草案,然後征求意見形成文本。這個過程不快。立法完了以後得找國家主席簽字形成一個法案。但是國家主席簽字後還能不能立即實施,地方政府要出台細則,因為房地産稅被規定為地方稅,中央隻管立法,地方要落地細則。地方政府還要對比一下有什麼所以,所以從立法到頒布,到細則可能要一段時間。所以各位可以相信的是關于房産稅一定不是個陰謀,突然一覺起來就落地了,這跟依法治國是沖突的,不太可能。

  

第二,什麼時候我也不知道。主席講了2020年之前決勝全面小康,要讓廣大人民有幸福幹和獲得感,你在此之前收稅就讓廣大人民有痛苦、有剝奪感。所以房産稅在2020年落地可能性不大

  

接下來說房産稅就能是調控房價的長效機制,這是瞎掰。房産稅跟房價不是翹翹闆,它們是親兄弟。高房價的地方房産稅也高,比如說美國紐約,2%以上的房産稅。有的美國中西部的州不太好的地方,房産稅就是零點幾。所以高房價的地方房産稅也高,低房價的地方房産稅也低。如果要把房産稅看成是打擊高房價的靈丹妙藥,這不符合國際上已經出台的房産稅的各個國家的實施的原則。你在中國要怎麼收房産稅呢?我也猜不出來,我覺得最後有可能就是第一套自用的普通住宅免稅,從第二套開始收。所謂第一套自用的普通住宅按面積,比如140平米以下,按價格的中位數以下,有可能是這樣的。但總體上來講不應該把調控一個國家的。

  

任志強:如果你說這樣的大家都離婚了,一套房子稅也收不出來。

  

鐘偉:這也有可能,因為在美國結婚率很低。所以總體來講房産稅的事情在今後兩三年,無論是公衆還是開發商都不用太憂慮,政府可能有預案的,但沒有到現在就非得拿這個預案要落地的情況。也不可能突然襲擊的,連五年規劃都要征求公衆的意見,房産稅這麼大的事不可能不廣泛的征求公衆意見的。

  

任志強:修改《憲法》都沒征求你意見,加個稅還征求你意見?

  

鐘偉:我們隻是從一個國家治理的根本角度來理解這個問題。

  

主持人:好,鐘教授回答完畢,房産稅絕無可能,不知道什麼時候落地,房産稅和房價是親兄弟。

  

任志強:胡說八道,你們以為你們現在沒交房産稅呢?你們都交着房産稅呢,傻呀?中國的房産稅是1951年,我說的中國是中華人民共和國,再往前的話上海30年代就有了。1951年出台的房産稅,而且是把房産稅和地産稅兩個稅合一變成了房産稅。不是沒交房産稅,1956年公私合營以後這個房子都變成公家了,公家不能交稅,就改成工商稅,工商稅從房産稅剝離出來了。而後又加了一堆稅,土地使用稅、城市維護稅、交易附加,都是從房産稅裡剝離出來的。你們以為你們沒交,其實一直在交着。樓繼偉提出過物業稅,當時後面有一句話,告訴你要減免相應的稅費,得把那些剝離出來的稅費先砍掉。1986年有個人所得稅的問題,我要買房子交稅,個人住房不能交稅,國際上任何一個收房産稅的國家,從個人的購房動得減稅。我為什麼較附加稅和城市維護稅都從房産稅分離,因為房産稅**的目标就是要解決城市的問題和交易問題。各個國家的房産稅都是幹這個的,别以為你們沒交。

  

現在新提出來這個概念,把房産稅變成房地産稅,把“地”加進去了,地原來就收着稅的,使用、占用、出讓金,都是土地稅,你說你沒交嗎?我不認為我們沒有交房地産稅,不管是房子還是地都你交稅了。所以鐘教授的一句話說得對,如果現在要再加一個房地産稅,前面稅收不減,後面再加一個,老百姓就會不滿意了。他沒有幸福感了,因為你在拼命加稅。我們最早有一句話叫苛政猛于虎,一般到那時候大家就剩兩個字了,你心裡清楚我也不知道說出來。所以房地産稅的問題不能僅僅是在立法上那麼簡單的,從立法上,從立法程序上,從過去稅和後稅關系上,都沒有。我個人覺得不減稅你們就别想,什麼時候減稅了有可能,他們認識到得把現在交的房地産稅該減的先減了才能收。

  

再說房地産稅和房價有沒有關系。美國在設立房地産稅的時候定和指數叫100,現在是299,接近于300。從100到300,收了房地産稅房價就漲?你們以為房地産稅和房價不漲嗎?兩回事,因為人家減了其他的稅,所以大家願意交房産稅。美國有個評比,哪個地區的個人所得稅交的最多,最富的地區都是最好的,而那個地區的房價也最貴,因為那個地區的治安最好、教育最好、自然環境最好,因為錢就做這個用了。所以從哪兒收的地方稅,用在哪兒以後,那個地方就好起來。國際上有個破窗理論,越破的地方越好,越好的地方就越好。這和房産稅的道理一樣的。也不要怕收房地産稅,如果收了變成地方的稅,像在美國很小的一個政府,他們的小政府決定了當地的稅。所以你交的房産稅一定是你生活條件更好的時候,但中國現在還不行,早着呢。做夢吧。

  

主持人:謝謝任總。

  

鐘偉:其實很多事情也不是像他說的那樣。舉個例子,比如說美國的房地産稅務的問題,美國的大多數州來講,收了房地産稅務對房價沒有關系。因為我們有一個錯誤的認識,1945年到現在,美國的房價複合增長3.45%,所以全美的城市加起來房價根物價一緻,但是少數城市房價非常高,比如紐約、波士頓、舊金山、西雅圖,遠遠高于美國平均的房價。從這個角度來看,從中國的角度來看也是一樣的,房地産稅真正的納稅主體可能是在少數的富裕城市,是高房價城市。就中國全國來講房地産的價格永遠商家,能不能跑赢物價還不太好說。因為過去有很多的稅,中國的老百姓已經交了稅,很多房地産稅務不會增,或者應該減其他的稅,這也是遲早的。尤其是中國的富裕家庭。

  

任志強:我覺得理論家一般想的都是這樣的做法,因為中國沒有民主,中國要有民主的話所有的房子都是一律公平的。美國不管稅高稅低都是公平的。你可以說140平米不交稅了,那我要交,農民怎麼辦?我們不能說隻在某個地區或者城市裡,所以寫的時候要根據國務院第幾次會議的精神設立此法,哪有這種立法方式?就像鐘教授拼命說政府限制房價是違法的,因為法隻有一個,中國的城市房地産管理法,你們查查那上面的價格怎麼說的。上面寫的是開發商賣完房子以後要到政府去備案,而不是賣房子之後讓你說價格。寫的是交易雙方決定價格,沒有說政府決定價格的。但是他這個思想是什麼呢?所有的時候政府都可以違法,那有這個理論?怎麼這些人就可以不收稅,那些人就可以呢。從1951年開始所有人都要交稅,怎麼到今天就不公平了?要給某些人減稅不可能。我覺得可能專家的想法跟我們的想法不一樣,我們要的是個人自由,要的是公平,他們的要求就是不公平我也得收拾你,我們也沒辦法。

  

鐘偉:我想補充一下,房價的趨勢是這樣的。其實少部分熱點城市如此,的确有其他的稅收*扣的,西方國家是如此的。第二,任總說在中國沒有公平,沒有自由,中國的所有人還不夠公平、不夠自由嗎?如果你到西方國家得交多少稅?目前中國的财政收入當中,個人所得稅的占比非常好。北京、上海,戶籍人均一年交1000多塊錢的稅,我們有多少人是按照自己的收入做的?

  

任志強:你交多少?

鐘偉:我交20多萬。

任志強:比我少多了。

鐘偉:因為你收入比我高。總體來講在中國富裕階層的稅賦負擔是非常低的。企業的稅收大概占GDP,企業利潤占GDP10%左右,這在全世界是偏低的。比如去年82.7萬億,但是中國的居民部門的稅賦,尤其是中國富人的稅賦是輕的,未來房地産指向的對象逃不掉的所得稅、地産稅、房産稅都要有。無論你再怎麼要求,這些稅都逃避不掉。在中國未來也一樣,隻有死亡和稅收,對所有人來說不可避免。

任志強:怪不得大量的資金外流。

鐘偉:可以試試。

任志強:法國在征高稅的時候大量的資金就外流了。

鐘偉:因為法國是高福利國家,對法人的稅賦極其重。


任志強:十九大說了兩個基本點,我不知道老姚還記得嗎?有一個改變,有兩個沒改變。沒改變的最重要的,我們是初級發展階段沒變,第二個是發展中國家的地位沒變。這兩個在前面盯着告訴你不能對富人收稅,因為這兩個階段告訴你沒幾個富人,還都是窮人。你要進入發達國家就要用發達國家的稅率征稅,要是在發展中國家的家就得按發展中國家确定稅種,不能參考發達國家的對發展中國家,那要不要發展了?我們還實現不實現中國夢了?發展中國家的低基礎的情況來看,确實和美國沒法比,因為富人太少了,等富人多的時候就進入發達國家了,人均GDP和人均收入都上去了,自然個人所得稅的比例就加大了。人都沒富起來,怎麼能加大呢?所以現在要加稅就是搶劫。我覺得對窮人和富人可能都受不了。謝謝。

  

主持人:好,這一輪是這樣的,任總跟鐘教授的觀點其實在房産稅的問題上有相當一緻的部分。任總可能覺得我們已經交了房産稅,未來必須先減稅才能加稅。第三輪的投票權現場選取兩位評委,邀請京漢的主席田漢總,和今典集團的主席張寶全總。


ROUND 4:房地産會形成雙軌制


田漢:理性來講我覺得兩個是平手,但是鼓掌的聲音是任總大,所以随大流吧,任總占優。

  

主持人:好,任總2:1獲勝。下一個環節,第四個問題,談談存量地産。現在顯然房地産會形成雙軌制,因此開發商更多的不是通過銷售,而是通過資産的管理計劃去實現非銷售的資金回流和平衡。在這種情況下地産的管理模式怎麼樣才能形成地産的資管,地産銷售和非銷售并舉的情況下,地産企業怎麼能在不銷售的情況,通過不動産的資管實現資金的回流。就談談存量地産吧。

  

任志強:我就沒聽懂他提的問題是什麼,中國還沒進入存量地産的時候,完全進入存量地産就是美國那樣的。美國每年的新房建設現在大概是100萬套,但是他的銷售800萬套,1:7的概率,最高峰都是維持1:7,新增是1,存量是7。中國的增量的過程還早呢,我們總存量住宅200多億平米,出點頭。大概要75%的城鎮化需要400多億平米,還要多一倍。我覺得還早。衡量的标準就是一手房和二手房的銷售對比,今年的情況将近17億銷售面積,有3億多是現房,剩下都是期房,還的很遠。存量還沒到時候。二手房的銷售總量在北京這樣的城市是1:3,二手房交易是3,一手房交易是1。但是全國平均下來,現在一手房的總量大于二手房,所以還沒有進入到存量。

  

存量是什麼?400億平方米的住宅,進入存量的概念就是每年有5%的折舊,一年需要20億左右的改造量,比現在的16.9億還多。所以你别擔心要轉型,該改行,這個階段還早。但現在是不是開始有了?我們的棚改實際上就是一個存量的過程,但是我們現在過去的棚改是100%拆掉,然後重新建。那以後可能就不是100%拆掉,而是有選擇性的拆掉一些房子。因為我們過去的房子太壞太破,比如說現在有熱水、有洗澡間的房子大概也就15%左右,85%的人都沒有洗澡間,在廁所裡加一個熱水器。過去洗臉刷牙都要到廚房裡,這種房子占的比例很大。真正有管道熱水能洗澡的不超過15%,所以離我們的存量改造還早得很。未來還有很長很長的路,不用考慮。至于如何變現金,我覺得你們不用找答案,李嘉誠就是答案。買一塊地放那存十年,現在一賣就是翻好幾百倍,就是這樣的。該一個房子過兩天賣了,挺好的,有榜樣在那兒,隻是你有沒有本事學。如果你拿的資金便宜,你又有不斷的資金你有這麼幹。你要是沒錢,就是蓋個房子就得賣,賣了房子就要拿錢買地,你就要惡性循環,因為你沒錢。所以這個發展過程以及轉化程度是密切相關的。要想把存量的東西都轉入進來,你的發展速度一定和你的資金、和資本市場相應對。如果沒有這個條件别老想着改,還早呢。

  

主持人:謝謝任總。有請鐘教授。

  

鐘偉:市場還是在分化的,的确存在着存量的問題。分化主要是三類,一類就是在大都市的過億豪宅有一部分中國富人是沒錢消費的,而且中國的确會在未來,會湧現出一批世界級的城市,這些世界級城市當中都會有一些世界級的富豪擁有頂級豪宅,這是一塊。第二塊,城市的更新當中,未來十年大概城市當中20%到30%的人居住條件會改善,靠賣房子買新房,但是這些群體必須加杠杆,貸款,總的套現面積不會太大。這些由于城市更新帶來的換新房的人價格的總承受能力并沒有我們想得那麼高,但還是可以的,前提是賣舊房。第三類,1998年到房地産的市場,由于已經擁有房的,二次購房、三次購房的更新需求,已經差不多了。盡管農村還有7億人,這7億人的購房能力是相對薄弱的,這三個群體在未來會分化的越來越厲害。我們提供的産品必須服務于這三個群體,你要理解我未來蓋的房子是賣給誰的。

  

第二個存量資産的分化也的确是存在的,萬科的那種高增長模式有可能在未來不一定适用了。因為中國盡管會湧現一批世界級的城市,但畢竟這些世界級城市你是看到的,就是北上廣深,少部分的城市,房價的本質是什麼?我覺得房價的本質甚至不是居住的功能,房子不一定用來住,可不可以這麼想?比如說在被上廣深賣零平米的房子,居住功能消失了,請問這套房子值多少錢?如果能上戶口,能有學區,可以有私人相關的服務,這零平米的房子就可以賣幾百萬。因此未來在中國,盡管我們的增量市場還有,因為還有城鎮化率的一大段路。聰明的人一定會在一線及準一線考慮自己長遠的配置,住宅的回報是2%,你為什麼要拿?住宅是6%,所以存量的第二個概念,你必須看中國的哪些城市是未來優質有**的世界級城市,在這些城市中你要定義部分的優質資産以後不可得,你必須要拿住。銷售類的住宅,你隻是為了維持現金流的平衡。你不可能現在拿住宅把商業寫字樓賣了。第三個,各項政策都是緊的,按揭貸款緊,開發貸緊,土地收儲貸緊。之前有專家在聊房地産的融資渠道,可以看到各種渠道都在收緊,在收緊的情況下你還能有多麼快速的擴張?因此這種背景下,你也會說如果我未來做的是商業或者寫字樓,我當然要有一定的資産的持有能力,所以在中國地産行業的三端特别清楚,**端、資産端,運營端,你吃哪一端還是都吃,這個在存量格局下你要有自己的定位。不知道任總怎麼選**端,但是你肯定得自己率。

  

所以現在仍然是增量市場有潛力,存量市場開始露真容,你要拿住存量市場當中最好的資産,你要考慮拿住這些資産當中你能不能hold住,你要考慮對你的現金的中長期的平衡不發生挑戰。隻有這樣的話,未來30年如果我們還有房産的話你就赢了。

  

任志強:我糾正鐘偉幾個錯誤。第一個錯誤是賣房子最多的企業基本上都是蓋的爛房子,比如萬科、恒大、碧桂園,可能你們的老總也在這兒,我說的爛就是平均房價比較低的,高周轉的過程中都是靠一般的老百姓買房子。最優秀的房子,你看銷售單價高的公司,銷售額沒這麼大,因為典型的富人還沒有完全集中。所以他要蓋好房子的人做不到這麼大的規模,因為沒有那麼多的有錢人。所以增量和存量之間的關系不是在這裡,

  

第二,他說賣舊房買新房,但是賣舊房的人很多是窮人,我們從鍊家和我愛我家的調查材料中看出來,二手房交易最大量的是300萬以下的,而1000萬、500萬以上的房子交易量很小。說明這隻是适當改善居住條件的人,在二手房裡面最集中。你們可以同時去查查資料。那麼這些人買房靠什麼呢?70%的付款占大頭,就是因為他把破舊的房子賣了,破房子破到什麼程度呢?北京有舊城改造區不能改造,都是平房,老百姓覺得不好,房價漲了,本來值500塊錢的,新蓋也就100塊錢,現在賣了15萬,因為所有的破房子都是好學區房,所有的破房子都在城裡最發達的地區。因此他的破房子是最值錢的房子,就是鐘偉說的零平米也賣了好幾百萬。因此這輪的房價讓所有的低收入家庭賺了大筆,而并不是很多人想象的那樣讓貧富差距拉大了,其實是縮小了。因為舊城區的窮人都是有房子的人,因為原來是分配房子的,或者是房改房,這個比例占到60%,商品房占的比例很小,在北京30%多一點。

  

再說一個,這些房改房的租金收入多少呢?中國的房子不合理合房價不合理重要的原因是有50%多的房改房,所有的房改房的租金回報率都是幾百倍,幾千倍,比**房地産和股票都賺的多。我們蓋的房子是274塊錢一平米,60平米的房子18000塊錢。現在月租金8000塊錢一平米,你們說說這回報率是多少?兩個月就賺一個房錢,就是因為中國有大量的房改房,在做市場的競争。因此導緻商品房的租賃價格反而降低,那隻是為富人服務,而大量的租賃住房是因為房改房,回報率已經很高了,把租金拉一拉,這是非常重要的一點。中國在擴率問題的時候千萬不要忘了我們的曆史,中國不是一個以商品房為主的國家。目前總量存量裡面我們的商品房不到30%,在大部分的城市都不到30%,從全國來說大概三四線城市可能連20%都不到,你們别以為都靠開發商蓋房子才讓中國富起來了,錯了,我們都加起來現在大概1400萬套,累計加起來也就是1.3億萬套左右,還包括廉租房。我們現在城市有8億多人,剛才說農村還有7億人,現在農村公布的數據不到6億人,不夠這些人住的。表面上看我們人均已經有1.08套房子了,他們犯了一個錯誤了,我們7700萬獨居人口,這裡面有6000多萬獨居人口的戶籍是在父母那兒,但孩子單獨住了。這個數據近三年以每年30%的速度增長,未來兩年可能要達到2600獨居人口在城市裡。如果按獨居人口計算我們現在最多是0.78一戶,還遠遠不夠一戶人家有一套房子的情況。所以增量和存量兩個是并行的,重大城市裡面可能有存量,大部分城市還是增量。

  

主持人:好,謝謝任總。現在任總是2:1,鐘教授,這是第四問。有請兩位裁判。這輪是鐘教授獲勝。現在2:2。還有一個問題,


ROUND5: 政府不再壟斷住房土地供給,意味着什麼  

最後一個問題。談談如果政府真的不壟斷住房土地供給了,房價會降嗎?現在農村集體用地可以租賃。

  

任志強:經濟發達國家沒有一個國家是政府壟斷土地的,人家發達國家也發展得挺好的。他們為什麼能進入發達國家呢?就是因為他們土地不是壟斷的。那麼這些國家的房子價格比我們便宜嗎?我沒覺得。我倒覺得國家壟斷土地,比如香港那裡的房子很貴,100萬港币一平米,中國大陸找不到那麼貴的房子。但是美國在第五大道周圍的房子大部分都是10萬美金以上的一平米,中國沒有這麼貴的房子,人家的土地沒壟斷,舊金山也有很貴的房子,洛杉矶也有很貴的房子,還有西雅圖都有貴房子,和這個沒什麼關系。不要以為壟斷不壟斷起決定性作用,其實沒關系。完全市場化就是市場決定的,我們現在的差别是什麼?是政府故意把土地的價格弄得很高很高,然後告訴你不準漲房價,但是他可以漲地價,這是非常錯誤的政策,如果沒有這個政策的話中國的房價不會導緻成現在這樣。從全國的情況來看,1998年2000塊錢一平米的房子,大概用七到八年的時間突破了3000塊錢,然後用五年到六年的時間突破了4000塊錢。但是從6000塊錢到突破7000塊錢一年的時間,就是因為大量的房價漲價是在2004年“831”之後,土地被政府壟斷,而土地的價格飛漲。去年我們土地出讓的收入已經超過了5萬億,這是從來沒有過的,過去都是3萬億、4萬億徘徊,去年超過了5萬多億。也就是政府在往外抽老百姓的血,你讓房子還得拼命壓,不讓它漲價,這有點難,所以這是個兩難的事。鐘教授說屁股坐在火山上,一會兒就燒焦了。這是很麻煩的事情。

  

我想中國也許能找到幾個能人想辦法,比如請鐘教授去理一下,一理可能就理順了,還是有希望的。

  

鐘偉:政府的土地壟斷的确跟房價是有關系的,比如說2005年的25号文如果不搞土地招牌挂的話,房價不會漲那麼快。1998年到2005年的房價,包括北京也非常平穩,感謝溫總理把全國的房價迅速推生。當然很正常,本來一個項目就是開發商分錢,政府進來要分更多,不漲怎麼辦?政府壟斷土地供應的确會導緻房價快速的上漲。第二,中國政府對土地供應的壟斷會不會放松?我也不理解任教授的邏輯,他剛才講限購有可能土地會部分的私有化,我不做這樣天真的設想。但的确未來一段時間,中國的政府壟斷土地的格局會有微妙的變化。比如說出讓主體以前是縣級以下,現在進一步下沉了。比如說土地出讓的用途,也可能會複雜化,以前無非就是産業的、工業的、住宅的,綜合的等等這麼幾類。未來土地的用途會變更。第三個要素就是土地出讓的年限,以前是50年、70年,未來也會壟斷。所以我覺得政府壟斷土地的基本格局不變,但是将來土地出讓的主體格局會多元化,包括鄉鎮的地區政府,包括國有企業,也可能是成為土地出讓的主體。那麼出讓的方式和土地的用途會模糊,出讓的年限也會模糊,這會在一定程度上将來将來一段時間的土地市場混亂。如果政府适當的放寬土地出讓的壟斷性,那麼在座的從中挑選的一些低有可能是最有**,值得拿的,而不是公開市場上招牌挂的,也不是搞特色鄉鎮項目的,其中有一塊地**比較大,就是一線和準一線,目前企業拿在手裡的工業用地,未來有可能改變土地的性質**非常大。以至于已經出讓掉的,如果在場外轉讓的一線和準一線的工業用地的價值,會存在改變用途的可能性。

  

任志強:他沒幹過房地産,你們聽他的算糟了。工業用地改是很難的,選倉庫用地,倉庫用地即使你把樓都蓋成倉庫了,但是裝的是人。它沒有土地的毛病。但是要工業用地都裝人就有毛病了。但可惜的是藏戶用地在過去比較少,個人肯定沒土地給你的,國有企業過去大量的占有了國有土地,沒有進行出讓,他們這次想給國有企業緩死刑。就要把政府的地錢轉讓到國有企業,國有企業就活了,要不然他們都死了,所以他們想了這招。你可能占不了便宜,因為要幹他就自己幹了。前段時間開了一次會,央企的土地怎麼進入市場,就是這意思。所以國土資源部來了一個很多的供應主體,政府主體有兩個,千萬别聽鐘教授說的拿的集體土地,那集體土地最後變成小産權房,你沒法弄。最後出了矛盾,征收集體土地的房子,這沒法弄。那麼是不是集體土地最後要年年交土地使用稅,土地整地占用稅。搞不清楚,也就是2017年的法律互相之間都是交叉的,而交叉裡面你根本就不知道哪個是真的,哪個是假的,或者政府要幹哪個,不幹哪個,因為今天這樣,明天就變了,你最後别碰紅線,碰了紅線的根本上就很倒黴。我想安全和風險你們自己掂量,反正我不幹。

  

主持人:謝謝任總,看看最後一票給誰。有請現場的兩位評委,陽光100集團董事長,華本聯合基金理事長易小迪先生,華本聯合基金執行理事長柴志坤先生。面向觀衆,現場406位大衆評審團代表了地産界3萬億的銷售額,給他們一個答案。

  

鐘偉:我已經說過了,房地産内行必須勝,我是外行,我獲得亞軍還是蠻好的。

主持人:也可以打平。

任志強:我們不在乎這個。

主持人:好,兩位理事長。

易小迪:好像差不多,但是任總的稍微熱烈一點。

主持人:好,我宣布最後的結果,本次終極PK,獲得冠軍的是任總,獲得亞軍的是鐘教授,掌聲送給他們。現在冠軍頒獎。宣布一下,今天上午的公益環節,我們有重要的任小米環節。我的任務完成了,謝謝大家。


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