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“穩”字當頭,融資“緊箍咒”不停——2019年上半年房企融資形勢解讀

時間: 2019-07-30 17:37:23 來源:   網友評論 0
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來源:中指研究院(ID:indexsoufun)

作者:CIA


2019年上半年,房企融資規模整體保持高位,增速上揚,綜合融資成本走低;在房地産市場穩預期的大背景下,融資渠道階段性收緊。從融資渠道來看,銀行貸款仍是主要途徑,公司債受政策影響浮動較大,中票大幅萎縮,信托規模增速上揚,海外融資規模大漲。從融資成本來看,除海外融資成本上漲以外,房企融資成本均有所下降。


01
融資總體走勢



 融資總體規模保持高位,增速上揚


圖:2014-2019年6月房地産開發企業到位資金及增長率

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數據來源:國家統計局,中指研究院整理


2019年1-6月,房地産開發企業到位資金整體保持高位,房地産開發到位資金規模達8.5萬億元,同比增長7.2%,與去年同期的4.6%漲幅相比,增速有所上揚。單月來看,月均到位15117億元,相比去年再上一個台階,同比月均增1292億元。


 自籌資金占比下降,國内貸款、外資及其他資金占比上升


圖:2014-2019年6月房地産企業開發資金來源結構

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數據來源:國家統計局,中指研究院整理


自籌資金占比略降,國内貸款、外資和其它資金占比有所上升。2019年以來,在“穩”的總基調下,政府持續緻力保持調控政策的連續性、穩定性,自籌資金占比略有下降,定金、預收款及個人按揭等其它資金渠道比例持續提升。1-6月,國内貸款占比轉降為升,同比上升4.49個百分點,環比上升3.85個百分點;自籌資金占比下降加快,占比為31.46%,同比下降0.75個百分點;其他資金占比達52.80%,同比提高0.55個百分點。


融資渠道階段性收緊,海外債迎熱潮


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2019年房企有息負債集中到期規模較大,在此背景下,企業不斷探索多種融資模式,緩解債務壓力。但随着一季度部分城市土地市場熱度提升,5月份監管新規随即發布,部分房企債券及ABS産品等公開市場融資被限制,房地産項目信貸投放謹慎,房企融資渠道階段性收緊,下半年或将延續收緊的态勢。

1
銀行貸款仍是主要途徑,增速走低。2019年一季度,房地産開發貸餘額10.85萬億元,同比增長19.2%,增速同比下降1.6個百分點;
2
房地産信托新增規模大漲。據中國信托業協會統計,截止2019年一季度,投向房地産的信托資金餘額2.81萬億元,同比增長18.6%,新增規模2609.6億元,同比增長42.9%,房地産信托新增規模整體走高;
3
公司債延續上升态勢,中期票據發行規模幾近腰斬。據Wind數據統計顯示,2019年上半年,房地産公司債發行規模合計1602.88億元,同比增長97.6%,延續去年下半年的融資熱情。2019年1-6月,房企共發行中期票據53支,發行規模總計438.1億元,同比減少83.4%;
4
海外債規模上漲,2019年上半年内地房企發行海外債93支,融資總額高達2430.5億元,較去年同期上升4.8%,但環比增速較快。
5
房地産ABS規模快速增長。傳統融資渠道進一步收緊情況下,房地産資産證券化發展迅猛。據Wind數據統計顯示,2019年1-6月,房地産ABS産品共發行175支,總發行規模1559.6億元,同比增長43.54%。


綜合融資成本下降,海外債融資成本上升約2個百分點


2019年上半年,房企融資規模維持高位,綜合融資成本較去年有所下降。2019年以來,受市場流動性整體放松影響,房地産市場迎來短暫“小陽春”,房企綜合融資成本較去年同期有所下降,其中,信用債平均利率為5.59%,較去年同期下降0.8個百分點;房地産ABS發行利率均值為6.04%,較去年同期下降0.48個百分點;内地房地産企業海外債上半年發行規模激增,發行利率均值較去年同期上漲約2個百分點。規範合規融資為主旋律的背景下,評級較高的品牌房企融資成本或将進一步走低,部分中小房企融資壓力将加大。



02

信貸:規模增速平穩回落,企業分化持續擴大



房地産和保障性住房開發貸規模穩步增長,增速平穩回落


2019年人民銀行金融市場工作會議上提出要加強房地産金融審慎管理,落實房地産市場平穩健康發展長效機制,且在第十一屆陸家嘴論壇上進一步強調要正視地方房地産金融化問題,房地産信貸作為主要的融資方式,自2018年2季度以來一直呈現增速平穩回落态勢。


圖:2014-2019年二季度房地産銀行開發貸款情況

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數據來源:中國人民銀行,中指研究院整理


2019年二季度,房地産開發貸餘額11.04萬億元,同比增長14.6%,增速同比減少9.1個百分點。分項來看,2019年一季度房産開發貸款9.45萬億元,同比增長22.73%,增速下降3.1個百分點,地産開發貸款1.4萬億元,同比下降3.2%。


圖:2013-2019年二季度保障性住房開發貸款情況

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數據來源:中國人民銀行,中指研究院整理


2019年,随着棚改貨币化的收緊,棚改項目要求以發行地方政府債券方式為主進行融資,保障性住房開發貸規模增速顯著下降。2019年二季度,全國保障性住房開發貸款4.61萬億元,同比增長12.9%,增速下降24.5個百分點,自2018年一季度以來,增速一直處于平穩回落的趨勢。


合規融資為主旋律,品牌房企開發貸優勢凸顯


圖:2019年以來部分房企大額銀行信貸案例

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5月17日,銀保監發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知銀保監發[2019]23号文》強調,商業銀行、信托、基金等金融機構不得違規進行房地産融資,通過增強内部控制的充分性和有效性,提升銀行保險機構内控合規水平。6月13日的陸家嘴論壇上進一步強調了當前房地産金融存在的風險。合規融資成為未來房企融資主要趨勢,優秀品牌房企開發貸優勢進一步凸顯,如中海地産獲20家銀團300億港元授信額度,新鴻基獲19家銀團200億港元授信額度。



03
信托:新增規模大幅上漲,集合信托占比提升



房地産信托新增規模大幅上漲42.9%,下半年或收緊


2018年四季度以來,全國首套房平均貸款利率回落,商品房銷售有所回暖,房企新開工意願增強,融資需求增加,房地産信托業務因其制度靈活、提供個性化産品、産品收益率相對較高等特點,新增規模逐漸走高且一季度增速較快。根據中國信托業協會數據顯示,截至2019年一季度末,房地産信托新增規模2609.6億元,同比增長42.9%,占全部信托新增規模的19.2%,較2018年提高了9個百分點。


圖:2019年以來部分房企信托融資案例

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數據來源:中指研究院整理


面對迅速火熱的房地産信托業務,5月17日銀保監會發布23号通知,要求信托公司提高合規意識,加強合規建設。據悉,針對近期部分房地産信托業務增速過快、增量過大的信托公司,銀保監會還開展了約談警示,要求将房地産信托業務增量和增速控制在合理水平,确保房地産信托業務穩健發展。結合當前的嚴監管形勢,下半年房地産信托融資渠道或将收緊,尤其是信托融資占比較高的房企将面臨一定的融資壓力。


集合信托占比創新高,占比超75%


圖:2013-2019年一季度新增房地産信托項目金額及占比情況

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數據來源:中國信托業協會,中指研究院整理


據中國信托業協會數據顯示,從2016年2季度開始,新增集合房地産信托規模超過新增單一房地産信托,成為主要組成部分,且自2018年一季度以來,占比超過六成,并呈現上升趨勢。2019年1季度,新增房地産集合信托發行規模為1967.5億元,去年同期為1140.0億元,同比大增72.6%,占新增房地産信托規模的75.4%,占總新增集合信托比例超過三成。


04
信用債:公司債大幅提升,中票融資遇冷


随着償債高峰期的到來,房企加大融資力度,債務覆蓋能力保持良好。2019年1-6月份房企到期信用債規模達2734.09億元,其中公司債為1461.93億元,在此背景下房企持續加大信用債的融資力度,2019年上半年通過信用債融資3042.13億元,同比增長41.33%,平均利率為5.59%,較去年同期下降0.8個百分點;其中公司債與短期融資券發行規模大幅提升。值得一提的是,短期融資券延續了2018年下半年的強勁發行勢頭,在2019年上半年短期融資債券總計發行666.80億元,同比增長188.03%,房企短期償債壓力持續。


公司債大幅提升,發行規模明顯增加


2019年上半年,公司債受房企青睐,發行規模提升幅度較明顯。2019年上半年,房地産公司債發行規模持續增加,共發行127支,發行規模合計1602.88億元,比2018年(70支,811.18億元)同期增長97.6%,總體規模保持持續增加态勢。從融資成本來看,2019年上半年,發行利率均值為5.83%,較去年同期減少0.96個百分點。


圖:2019年上半年公司債發行規模、數量、利率情況

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數據來源:wind,中指研究院整理


中票融資遇冷,同比減少近一倍


2019上半年,中期票據的發行量有明顯的減少。2019年1-6月,房企共發行中期票據53支,發行規模總計438.1億元,較2018年同期(66隻,803.3億元)減少83.36%,中期票據發行量和金額有明顯減少的趨勢。


圖:2016年-2019年上半年房地産企業中期票據發行規模及利率

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數據來源:wind,中指研究院整理


05
海外債:規模有所增加,成本走高



國内金融監管保持收緊态勢,房地産企業積極尋求海外發債融資,房地産海外債券發行規模有所增加。根據監測結果顯示,2019年1-6月内地房企發行海外債93支,融資總額高達2430.47億元,較2018年下半年(46隻,1186.62億元)環比增加了104.82%,發行規模快速增加。從2016年開始海外債發行成本逐年提高,到2019年1-6月達到了8.76%。7月12日,發改委發布《關于對房地産企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,要求房地産企業發行外債隻能用于置換未來一年内到期的中長期境外債務,進一步規範海外發債的用途,專款專用,預計未來房企海外發債将會收緊。


圖:2016-2019上半年房地産企業海外債發行規模及利率

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數據來源:wind,中指研究院整理


06
資産證券化:規模快速增長,供應鍊ABS成熱門



2019年上半年,房地産金融政策趨嚴,傳統融資渠道進一步收緊情況下,房地産資産證券化繼續保持快速發展。2019年1-6月,房地産ABS産品共發行175支,總發行規模1559.58億元,較2018年1-6月(91隻,1086.44億元)增長43.55%。


圖:2017年-2019年第二季度房地産企業ABS發行規模

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數據來源:wind,中指研究院整理


從底層資産來看,房地産ABS主要包含供應鍊ABS,CMBS,購房尾款ABS,REITs和其他。其中,2019年1-6月,房地産供應鍊ABS發行額為821.27億元,占比達52.66%,同比增長近8個百分點,仍是房地産ABS發行最大的品種,其次為CMBS和購房尾款ABS。


圖:2018年1-6月(左),2019年1-6月(右)房地産ABS發行結構

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數據來源:wind,中指研究院整理


結語

2019年上半年,在融資環境維持收緊的背景下,房企融資規模保持高位,傳統融資渠道結構性收緊,但資産證券化等渠道融資規模快速增長。預計2019年下半年,在金融監管保持收緊的情況下,房企融資仍存一定壓力,房企應加快去杠杆降負債,保障企業穩步發展。


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